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300城土地成交楼板价创年内新低,这一城市七成地王面临亏损,市场步入筑底阶段?

时间:2019-11-26 09:24 来源:和讯名家 作者: 点击:

本年下半年以来,土地商场降温显着,尽管成交量仍处高位,可是成交楼板价继续跌落,而且溢价率继续下降,流拍率显着上升。

来自研究机构的数据显现,10月全国300城土地成交楼板价创年内最低。在其时的商场环境下,本年累计卖地收金最多的杭州七成地王面对亏本。别的,10月全国62%的热门地块底价成交。

尽管10月土地商场继续降温,可是业内人士以为,土地商场已步入筑底阶段,11月土地商场有所企稳,跟着第四季度供地量的添加,以及多地土地商场约束条件的相对削减,估计土地商场全体成交规划或将上升。

土地成交楼板价创年内最低

10月,全国全体土地成交量价齐跌,出让金总额环比大幅缩水。

我国指数研究院的数据显现,10月,全国300个城市共成交土地2116宗,环比削减12%,同比削减5%;成交土地面积7899万平方米,环比削减20%,同比削减16%。

10月,全国300个城市土地出让金总额为3255亿元,环比削减26%,同比添加5%;成交楼面均价为2207元/平方米,环比削减9%,同比添加25%;均匀溢价率为9%,较9月添加2个百分点,较上一年同期添加4个百分点。

本年下半年以来土地商场的降温趋势,在克而瑞研究中心依据监测数据制出的图表中(见下图)愈加直观。

依据CRIC监测数据剖析来看,全国300城经营性用地成交建筑面积和成交总价自2月起继续上涨,至5月到达年内高点;成交楼板价从3月起继续上涨,在6月到达年内高点;成交溢价率自2月起接连3个月上涨并在4月到达年内高点。而下半年以来,无论是成交量仍是成交价都呈现出下行趋势,一起,溢价率继续下降,流拍率显着上升。尽管9月因供地添加呈现了成交反弹,但10月再次量价齐跌,成交楼板价更是降至年内最低。

地价的跌落在我国指数研究院的月度排行榜中体现愈加显着。10月,宅地楼面价榜单均价同比降近三成,入榜门槛降近一成,入榜地块楼面价均未打破4万元/平,榜首均价不及上一年第六名。

不过,从房企拿地状况看,尽管在融资继续收紧布景下,房企拿地趋于慎重,但关于热门城市热门地块拿地力度不减。

在我国指数研究院的10月全国住所用地成交总价排行榜TOP10中,华裔城的在武汉以66.4亿元、100%权益斩获1宗规划用处为住所、商服、文娱、公园与绿洲等归纳地块,排名第榜首;中海以51亿元、100%权益获取广州1宗规划用处为二类寓居用地(R2)、商业用地兼容服务设施用地(B1/R22)地块,排名第二。

在10月全国住所用地成交楼面地价排行榜TOP10中,电建地产和京能置业(600791,股吧)联合体以44.3亿元总价在北京大兴拿下的寓居类用地,楼面地价35597元/㎡,排名榜首;中海以51亿元总价拿下的广州珠海区含寓居用地,楼面地价34628元/㎡,排名第二。

杭州七成地王面对亏本

在其时的商场状况下,那些昔日地王入市后境况怎么备受重视。

以近两年土地商场热度高涨、本年以来累计土地出让金排名全国榜首的杭州为例,大多数昔日地王并不好过。

依据CRIC计算,截止2019年11月18日,就现已入市的13个典型地王项目来看,依据测算地价房价比值处于45%-82%不等,房地差在4494-34632元/平方米之间。盈余空间较大的项目会集鄙人城区和滨江区,而且是拿地较早的项目,多早于2016年6月,其间凤起潮鸣、杭州壹号院两个项意图房地差均超2.5万元/平方米,地房比均在57%以下,盈余空间非常可观。

值得注意的是,盈余的地王仍是少量,七成入市地王面对亏本。克而瑞研究中心指出,这部分项目地房比多在65%以上。其间,坐落拱墅区的绿城建发沁园体现最为杰出,该项目土地在2017年1月被绿城以31亿元的价格竞得,楼板价高达40766元/平方米,2018年10月首开,首开均匀价格49500元/平方米,地房比高达82%,房地差仅有8734元/平方米,亏本非常严峻。

克而瑞研究中心进一步对这些亏本地王项意图土地成交时刻进行剖析后发现,这批地王会集成交在2017年下半年至2018年头,这也与其时杭州的楼市和地市状况有极大相关,其时刚刚经历过2016、2017年楼市高位的大部分房企去库存取得了阶段性效果、对楼市充满信心,一起房企也为战略布局考虑,补仓志愿激烈,拿地有些“不计成本”、缺少沉着,因而2017、2018年诞生了许多区域性地王,这一波地王上市正好赶上苛刻的限价调控,因而项目大多难逃亏本的命运。

除了上述13个典型已入市地王,杭州还有多个坐落主城区的超高单价地王未入市项目。克而瑞研究中心指出,这些项目楼板价挨近或超4万元/平方米,在其时这一价格挨近或超越周边同类项意图价格,面粉价格过于昂扬,因而入市节奏较同期地王显着偏慢。在其时较为苛刻的限价布景下,这类高价地王入市的盈余空间不大,大概率面对亏本的命运,所以这类地王项目仍旧处于放置状况,入市周期估计均超2年。

此外,券商我国记者了解到,深圳2016年的单价“地王”龙华金茂府项目近来成功存案,这也是深圳首个商品房现房出售试点项目,拿地时的楼面价约为5.68万元/平方米,现在现售均价为10.3万元/平方米,低于此前预期的13万-15万的单价。尽管周边的二手房价格在8万左右,但也有业内人士以为,以该项意图质量及引进的校园来说,10万的单价并不贵。

土地商场已步入筑底阶段?

尽管10月土地商场继续降温,可是克而瑞研究中心以为,土地商场已步入筑底阶段。原因是,一方面成交总量在近两月大规划供给的支撑下仍保持在较高水平;另一方面,尽管地价受上海、广州、杭州等高地价城市成交规划减缩影响有所下降,但成交溢价率已中止下滑,土地流拍率也并未大幅走高,土地商场运转愈加安稳。

关于接下来的商场趋势,克而瑞研究中心指出,由于第四季度是传统的成交顶峰,全体成交规划上升趋势估计能够保持。一起,针对土拍继续遇冷的状况,已有一些城市调整土拍规矩,如厦门在10月中旬挂出两宗地均不设拍卖底价,而且答应土地成交金额可分两次缴清,也有部分城市如广州、珠海等调低了地块的起拍价格,在此影响下,流拍现象也有望继续平缓。此外,结合近来的土地供给状况来看,要点城市的优质宅地供给显着增多,因而在本年最终两个月,拿地时机愈加值得重视。

华夏地产首席剖析师张大伟也指出,10月全国62%的热门地块底价成交,而11月土地商场有所企稳,底价成交的高总价地块占比仅30%,比较之前商场有所削减。一起,近期多地土地商场约束条件相对削减,包含部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保证房都有所调整,这种状况下,叠加部分城市的限价方针微调,使得开发商拿地积极性进步。

“最近由于全体资金面的缓解,部分企业开端呈现了抄底拿地的现象,部分企业的战略布局增量加大,最近还有新上市房企添加土地储备。从商场改变看,第二队伍的房企抢地最坚决。”张大伟说。

券商我国记者了解到,本年1-10月累计出售超越600亿、2020年拟冲击千亿方针的中骏近期拿地频频。11月19日,中骏以59.4亿拿下厦门岛内1宗商住用地,成交楼面价4.51万元/平方米,溢价率超越30%,成为厦门总价“新贵”。11月21日,中骏又以7.79亿元竞得佛山1宗商住用地,溢价率17.1%,楼面价7029元/平方米。而在我国指数研究院的排行榜中,中骏1-10月出售排名44位,而其拿地金额排名27位。

其时土地商场分解显着,有些城市现已进入了调整期,价格开端下行,而有些城市价格依然居高不下。克而瑞研究中心主张,关于现已进入调整期的城市来说,企业可继续重视优质地块,出资战略应该更聚集,争夺“捡漏”,关于还处于地价高位的城市来说,企业拿地仍需慎重,规划和赢利的挑选中,活下来才最重要。

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