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这个冬天不太冷:开年拿地热潮来袭,房企积极补仓,最高溢价率超180%

时间:2020-01-21 07:56 来源:和讯名家地产深度报道 作者: 点击:
 

  2020年的这个暖冬,也给房地产商场带来了少许暖意。在融资稍显宽松之后,高溢价率的现象再现。

  《世界金融报》记者调查发现,2020年第二、三周以来,“碧万恒”、保利、蓝光、龙光等房企在土地商场上活泼起来。

  众家争抢,溢价率天然水涨船高。1月15日,蓝光开展(600466,股吧)在常州竞得一宗商住地,溢价率达73.68%。1月10日,通过74轮竞价之后,金辉以10.44亿元的总价拿下了绍兴一宗住所用地,溢价率为61.58%。再往前,荣盛开展于1月7日宁波的土拍商场上,以4.63亿元的价格拿下宁波慈溪一宗商住用地,溢价率更是到达了180.49%。

  业内人士普遍以为,当时土地商场的热潮源自房企补仓的需求,关于热门城市推出的优质地块,房企也愿以高溢价的方法拿地。

  溢价率“昂首”

  回想刚过去的两周,高溢价地块频现。

  1月8日,保利地产(600048,股吧)以21.87亿元的总价竞得郑州市两宗乡镇住所用地,土地总面积约7.45万平方米。两宗地块溢价率均超越50%;同日,华润置地以16.47亿元竞得郑州一宗地块,溢价率相同超越50%,为50.15%,楼面价9783元/平方米。

  1月9日,阳光城(000671,股吧)以约7.16亿元外加6%自我克制份额的价值竞得杭州一宗住所用地,溢价率约为29.97%。1月14日,融创联合体还以14.55亿元拿下南通港闸区1宗商住地,溢价率59%。

相较于2019年,2020年以来的多宗地块的溢价率显着居于高位。
  相较于2019年,2020年以来的多宗地块的溢价率显着居于高位。

  克而瑞研讨中心日前发布的土地商场研报显现,到2019年第四季度,各能级城市溢价率均现已跌破10%,尤其是一线城市溢价率现已跌破5%,大部分地块均以底价成交,降无可降;二线和三四线城市溢价率也别离降至8%、9.7%,土地溢价率也降至相对低位。

  诸葛找房数据中心发布的陈述显现,土地成交均匀溢价率在2016年到达47.17%的顶峰之后大幅下滑,2018年土地推出溢价率仅有13.77%。成交楼面价及溢价率双双下滑,2018年全国土地商场遇冷显着。2019年楼面价遭到成交结构性影响小幅上升,溢价率略回归至14.66%。

  关于现阶段的高溢价状况,58安居客房产研讨院分院院长张波告知《世界金融报》记者,一方面,从土地溢价率偏高的城市散布来看,依然是处于热门的城市群、热门都市圈,例如长三角城市群是房企拿地的要点区域,以郑州为中心的华夏都市圈也是必争之地;另一方面部分商住用地溢价率高企,和地块所在的区位以及起拍价定位偏低有必定联系。

  亿翰智库研讨总监于小雨表明,现在土地商场成交首要会集在一二线和强三线,这些城市的优质、高价值地块相对稀缺,房企乐意以溢价方法拿地,导致近来呈现一些高溢价率地块。

  不过,即便是热门城市,也并非都遭到热捧。

  相同是郑州的土拍,却在1月16日遭受寒潮。揭露信息显现,当日共有5宗地挂牌出让,终究有3宗地块以底价成交,土拍收金24.26亿元,别离由康桥地产、中鼎置业、泰康人寿等拿下;还有1宗住所用地流拍,1宗商业用地暂停出让。

  财经评论员严跃进向《世界金融报》记者指出,拿地溢价率一般跟地块特点相关。“

  地块特点比较好,项目比较好规划时,其成交的溢价就会比较高”,严跃进以为,从企业拿地的心态来讲,底价成交的地块多是由于欠好盈余,一则地块区位不太好,二则或许地块有约束。

  房企活泼补仓“最近降准后参拍企业多,各地土拍溢价又很高了。”有出资者如是说。

  记者注意到,近来参加招拍挂的企业数量的确较多。

  “在1月8日的郑州土拍上,3宗地块一起被近20余家实力房企“抢夺”,碧桂园、金茂、保利、华润、建业、正商、正弘等房企均在其间;而1月15日的南京新年首场土拍上,其南部新城G107地块招引了包含保利、杰出、招商、龙湖、金茂、中铁建等20家在内的房企竞拍。”

  亿翰智库研讨总监于小雨向《世界金融报》记者表明,房企的拿地志愿强,主因是房企需求补货,只需有时机就会在土地商场进步拿地力度。当时,房企不管信誉债、仍是海外债的融资规划都有大幅添加,信贷资金流入企业,从而使房企有满足的资金去土地商场上加大出资。

  诸葛找房数据研讨中心剖析师王小嫱也以为,年头各开发商手头资金足够,且有补仓的需求,因而新年局势的土地竞拍抢夺较为剧烈。

  不过,也有房企表明不追高。“溢价率太高,帐算不过来。”一位TOP50国企布景的房企人士告知记者,“咱们的方针一向都是踩准商场节奏拿地,招拍挂太贵的,必定不会去拿”,即便是一些很垂青的城市和地块,也“必定要帐算的过来才会拿”。

  热度或难继续

  其实,开年高涨的土地溢价率,并不罕见。“回想一下,每年都有一波。”于小雨说道。

  即便是在土地商场被限制的2019年,也在年头呈现过“小阳春”。诸葛找房数据中心供给的数据显现,2019年4月曾呈现过溢价率的小顶峰,到达23%;6月再达21.68%。尔后,跟着土地商场回归冷淡,多幅地块底价成交使得溢价率接连下滑,至12月溢价率回落到6.55%。全体来看,2019年的溢价率呈现出前高后低的态势。

  2020年全体的土地商场是否连续这样的态势呢?组织仍是给出了“稳”的全体猜测。

  张波剖析道,“土地热潮如果在春节后继续存在,不扫除有针对土地侧的调控方针出台,以保证2020年楼市安稳方针的切实有效落地。全体来看,2020年土地商场全体依然还将继续上一年热度,但城市分解将体现得更为显着,区域间热冷不均,全体趋稳的态势不会改动。”

  于小雨从资金的视点指出,拿地潮在什么时分发作,很大程度上要取决于融资环境的改进,房企只需把握住融资窗口期,土地商场上天然会有热度呈现。

  “房地产是资金密集型职业,当信贷窗口铺开、融资流入添加的时分,房企势必会添加出资力度,这是正常现象。”于小雨告知《世界金融报》记者,“可是在2019年融资方针频频出台,融资途径继续收紧的状况下,2020年融资紧缩的趋势难有大幅改动,这就决议了土地商场的热度不或许一向继续。”

  王小嫱指出,全体来看,商场冷热不均,热门城市的优质地块依然遭到热抢,“跟着年头各种高价地、高溢价地块的成交,商场活泼度提高,但这种局势长时间保持的或许性不大,估计2020年土地商场大概率会低温运转。”