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遗留问题不能只是简单尊重历史

时间:2019-10-29 08:21 来源:鱼龙聊房 作者: 点击:

甲 :一个独立商业门面房,国有建设用地使用证上批的是198.4平米,建了3层,房产证按实际建筑面积,共708平米,超占土地37.6平米。现在产权人申请二证合一,办理不动产证。该如何办理?超占土地怎么处理?产权人着急抵押贷款,若按土地批准面积先予办理,如何在登记簿中记载?证上怎么标注?

乙:我们这边的做法,按证合一,超占部分附记,有的银行,不合证,不给贷款


丙:先不办二证合一,给业主办抵押货款。没合是历史错误,合了是自己错误(手续不全怎么合)。银行要合,先给银行去函,面积超了,看他还敢不敢放贷。

丁:又是落宗落出来的问题,这个本来就是合法的


戊: @丁 这个不是合法吧,应该是分散登记造成的遗留问题,应该补办超占审批后合证。


乙 :各地做法不一,你就按你们当地的地方令做,没毛病


己:这个核心问题是规划部门调整用地红线规划指标后,有无告知国土部门,有无把国土部门的出让合同变更土地款结算作为前置条件的问题,法律规定很清楚的。


庚:那如果是换证后,权利人放弃那超占的,在证上可以体现原有面积可以吗?


戊 :问题是幢落宗的时候超出用地范围的


甲:按现有法律法规,这种情况怎么处理?你们所在地方是怎么办的?分散管理期间有很多部门不协调引发的问题,请大家先告诉我现在该怎么办,就是超占问题不解决,不能换发新证。对吧?

丁:?不是规划问题,其实很多就是早期没有坐标,测绘水平也低,不能用现在的规范和水平来看以前的业务

丁:简单一点来说,你不落宗别人有证,你怎么认定有超土地范围。附记一下最多了


己:测绘造成的和规划调整造成的,肯定不一样,权籍调查可以核实的。我遇到的绝大部分是规划调整


甲 :我们这里的解遗文件只针对房地产开发项目,确保无过错的买房群众产权权利,有政法专班追究开发单位和违规部门责任。独立门面房不在解遗范围内。


丁:小县城老房子80 90年代,根本就没什么规划,处理历史遗留问题的根本原则就是以当年的法规为基础


乙:一个地方一个做法,问题得到解决就行


己:@丁? 我还是开始那个意见,测绘原因造成,是可以调查复核的


乙:按现在的法律法规去解决历史问题,也不现实

丁:落宗就落宗,不要重新全部测绘,会引发非常多矛盾。比如很多地方私人自建房,证书3层,实际一去看4 5层的都有。办还是不办?落宗归根到底就是为了管理需要。


甲: @丁?  办,还是不办?


丁:重新调查的法律依据在哪里,否定原证书效力么?当然应该办


己:土地证100平米,房屋都修到200平米范围以外了,肯定不可能是测绘原因~


丁:原房产证土地证都是合法的,不能否定其效力


甲:这个不重新测量,俩证面积都不合


辛:落宗是为了房地关联,明确界址呀


丁:即使是有规划的问题,也不能因为要补钱,就不让正常办业务。责任在谁,在规划没有通知土地,没有要求当事人补出让金,那么问题来了。规划是政府部门,现在也是自然局的一部分,是当事人应该承担这个后果么。


辛:落宗后发现超占,也是可以酌情处理地


丁:追溯期都过了


辛:违法状况持续,关于违法建设处理,一般这么理解,但登记部门无需给其他部门背锅,也无需把关。

丁:为了落宗,就去重新测绘,本来就没有法律法规的依据


辛 :酌情处理,如果确实原来两证齐全,直接登记也不错


己: ?这个不宜认为是违法建设,毕竟验收有房证


丁:然后发现问题就又否定原证书的效力,更是错上加错

甲:各位老师,咱们先别讨论历史错误的问题了,分散管理各种乱象,有些甚至是人为故意的。咱们先说一下怎么解决。有一百个理由不给当事人办,但老百姓就一个理由“我俩证都是国家发的,现在又是国家要求合成一个证,分开合法,合一块就不行?”


丁:应该参考国土部原来对宅基地的那种分历史阶段来对待的原则,其实也就是我说的,以当时的法规来处理。当时合法的现在也合法,备注一下就行了

辛:叶?如果两证齐全,可以登记,注明超红线就行


鱼龙点评:

不动产统一实施以后,原来分散在各部门的土地、房屋等不动产登记职责统一由不动产登记机构承担。统一登记实施前由于部门之间登记信息未实现有效共享,加上相关部门在办理登记时未严格审核把关,造成相当数量的历史房屋登记问题。这类因原土地、房屋分散登记的弊端带来的遗留问题,随着不动产统一登记制度的深入推进而集中爆发,且无法延续登记,使登记机构陷入进退两难的境地。

实务中,既要尊重历史,还得执行当时法律,当时可以登记而申请人未申请,申请人存有过错,另外,不动产登记部门不宜为便民独立处置,应建议各地政府协调相关部门出台解决方案,避免造成以前合法权益无法维护。

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