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宏观 | 房地产投资分析框架:从房地产销售数据开始

时间:2019-10-31 08:53 来源:和讯名家 作者: 点击:

  传统的房地产投资分析框架一般遵循着以下的总体思路:销售(期房和现房)状况-拿地-新开工-期房销售-施工-竣工-现房销售,商品房销售是判断房地产投资的核心变量。房地产销售状况决定着房企拿地以及后续的新开工行为,也就决定房地产投资的走向。内在的原因在于,房地产销售在两个方面起到关键性的作用:一是房地产销售状况决定着企业盈利状况,直接影响着房企拿地以及投资的积极性。二是商品房销售中很大一部分以是期房的形式成交的,期房销售形成定金及预收款、个人按揭贷款是房地产投资的重要资金来源。以2017年为例,在房地产投资资金来源中,定金及预收款占比31.2%,个人按揭贷款占比15.3%。

  从销售到拿地,再到土地购置费的框架:商品房销售金额累计同比大约领先土地成交总价0-3个月,而土地成交总价累计同比大约领先土地购置费累计同比12个月。当商品房销售好的时候,房企利润增加,商品房库存也在减少,因此,房企拿地的积极性也会提高。从实际数据来看,2009年以来,商品房销售金额累计同比大约领先100大中城市商品房用地成交总价累计同比大约0-3个月的时间。

  从销售到新开工、施工、竣工的建安投资分析框架:商品房销售累计同比领先新开工累计同比大约6个月,新开工与建安投资累计同比同步性较强。商品房销售较好的时候,房企盈利预期增加,且用于房地产投资的资金量增加,在此背景下,房企会加紧施工,并增加新开工的面积。从旺盛的销售需求,到房企拿地,再到房企增加新开工,具有一定的时滞。因此,商品房销售累计同比是领先新开工面积累计同比的。从历年数据来看,领先时间大约为6个月。

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